Đặt cọc mua đất là bước nhiều người làm vội nhất, và cũng là bước mất tiền nhiều nhất. Người mất cọc hiếm khi vì gặp một vụ lừa đảo tinh vi. Phần lớn là vì tin lời miệng, sợ mất lô đẹp nên ký nhanh cho kịp giá.
Bài này liệt kê năm thứ nên kiểm tra trước khi đặt cọc mua đất, áp dụng cho đất nền, đất thổ cư và nhà phố tại Nghệ An, Hà Tĩnh.
Nội dung chính
- Vì sao người mua thường mất cọc
- Xem sổ đỏ bản gốc
- Kiểm tra quy hoạch
- Tình trạng thế chấp và ngăn chặn
- Ai có quyền bán
- Hợp đồng đặt cọc
- Checklist rút gọn
- Câu hỏi thường gặp
Vì sao người mua thường mất cọc khi đặt cọc mua đất?
Tiền cọc đất thường từ 50 triệu đến vài trăm triệu. Số tiền đủ lớn để đau, nhưng chưa đủ lớn để nhiều người chịu bỏ ra một buổi đi xác minh giấy tờ.
Ba tình huống hay gặp nhất: đất vướng quy hoạch mà môi giới không nói, đất đang thế chấp ngân hàng chưa giải chấp, và người ký hợp đồng không phải người có toàn quyền định đoạt. Cả ba đều phát hiện được trước khi đặt cọc mua đất. Vấn đề nằm ở chỗ phải chịu khó hỏi.
Có một điểm cần nói thẳng: môi giới tử tế sẽ chủ động đưa bạn đi kiểm tra. Người giục bạn cọc ngay trong ngày, viện lý do có khách khác đang xem, là người bạn nên cẩn thận nhất.
1. Xem sổ đỏ bản gốc, không phải bản photo
Yêu cầu chủ đất cho xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bản gốc. Không phải ảnh chụp gửi qua Zalo, cũng không phải bản photo công chứng.
Bước đầu tiên của quy trình đặt cọc mua đất an toàn là đọc sổ. Khi cầm sổ trên tay, đối chiếu bốn thứ: số thửa, số tờ bản đồ, diện tích và tên người sử dụng đất. Tiếp theo là so thông tin trên sổ với thực địa. Đất trên sổ ghi 5m mặt tiền mà đo ngoài thực tế chỉ 4,2m là chuyện xảy ra thường xuyên, thường do lấn chiếm hoặc sai lệch đo đạc cũ.
Chênh lệch này phải xử lý xong trước khi đặt cọc mua đất, không để sang giai đoạn công chứng mới phát hiện.
2. Kiểm tra quy hoạch trước khi đặt cọc mua đất
Xin thông tin quy hoạch tại UBND xã, phường nơi có đất hoặc tại Văn phòng đăng ký đất đai. Thủ tục này công khai, người dân có quyền hỏi, thời gian trả lời thường trong vài ngày làm việc.
Cần xem lô đất có nằm trong chỉ giới đường đỏ, hành lang an toàn giao thông, quy hoạch cây xanh hay đất công trình công cộng hay không.
Một lô rẻ hơn mặt bằng chung 20 đến 30 phần trăm thường có lý do. Lý do hay nằm ở bản đồ quy hoạch, không nằm ở việc chủ nhà cần tiền gấp như lời kể.
3. Đất có đang thế chấp hoặc bị ngăn chặn không
Lật trang cuối của sổ đỏ, phần ghi những thay đổi sau khi cấp giấy chứng nhận, xem có nội dung đăng ký thế chấp chưa xóa hay không. Chắc chắn hơn thì hỏi trực tiếp Văn phòng đăng ký đất đai về tình trạng giao dịch bảo đảm và tình trạng ngăn chặn.
Đất đang thế chấp ngân hàng vẫn mua bán được. Điều kiện là bên bán phải giải chấp trước khi sang tên, và nghĩa vụ đó cần ràng buộc rõ trong hợp đồng kèm mốc thời gian cụ thể.
Nếu bên bán muốn dùng chính tiền cọc để giải chấp, hãy làm việc ba bên có sự tham gia của ngân hàng. Đưa tiền mặt trực tiếp trong tình huống này là rủi ro lớn nhất của cả quy trình đặt cọc mua đất.
4. Ai mới là người có quyền bán
Đất là tài sản chung của vợ chồng thì hợp đồng cần cả hai người ký, kể cả khi sổ chỉ đứng tên một người.
Đất thừa kế chưa chia cần văn bản thỏa thuận có chữ ký của tất cả đồng thừa kế. Đất do người được ủy quyền bán thì phải đọc kỹ văn bản ủy quyền: còn hiệu lực không, phạm vi có bao gồm quyền chuyển nhượng và quyền nhận tiền không.
Thiếu một chữ ký cần thiết, giao dịch đặt cọc mua đất có nguy cơ bị tuyên vô hiệu. Người mua là bên chịu thiệt nhiều nhất vì tiền đã đi mà đất thì chưa về.
5. Hợp đồng đặt cọc mua đất phải viết rõ những gì
Hợp đồng càng ngắn gọn mơ hồ thì càng dễ tranh chấp. Tối thiểu phải có: tổng giá chuyển nhượng, số tiền cọc, thời hạn ký hợp đồng công chứng, bên nào chịu thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, mức phạt cọc nếu một bên đổi ý.
Theo quy định về đặt cọc trong Bộ luật Dân sự 2015, nếu bên nhận cọc từ chối giao kết hợp đồng thì phải trả lại tiền cọc và một khoản tiền tương đương, trừ trường hợp hai bên có thỏa thuận khác.
Chính vì có mệnh đề trừ trường hợp có thỏa thuận khác nên phần phạt cọc cần ghi rõ ràng ngay từ đầu. Nhiều hợp đồng đặt cọc mua đất viết tay bỏ trống mục này, đến lúc tranh chấp thì mỗi bên hiểu một kiểu.
Luật không bắt buộc công chứng hợp đồng đặt cọc. Với số tiền vài trăm triệu, chi phí công chứng vài trăm nghìn là khoản rẻ nhất trong cả giao dịch.
Checklist rút gọn trước khi đặt cọc mua đất
- Đã cầm và đọc sổ đỏ bản gốc, đối chiếu số thửa, số tờ bản đồ, diện tích, tên chủ sử dụng
- Đã đo lại thực địa và so với kích thước ghi trên sổ
- Đã hỏi thông tin quy hoạch tại UBND xã, phường hoặc Văn phòng đăng ký đất đai
- Đã xác minh tình trạng thế chấp và tình trạng ngăn chặn
- Đã xác định đủ người có quyền ký, gồm cả vợ chồng hoặc đồng thừa kế
- Hợp đồng ghi rõ giá, thời hạn công chứng, thuế phí, mức phạt cọc
Sáu việc này mất khoảng nửa buổi cho một lô đất. So với số tiền bỏ ra thì rẻ.
Câu hỏi thường gặp về đặt cọc mua đất
Đặt cọc mua đất bao nhiêu phần trăm là hợp lý?
Luật không quy định mức cọc bắt buộc, hai bên tự thỏa thuận. Thực tế giao dịch nhà đất tại Nghệ An và Hà Tĩnh thường đặt cọc từ 5 đến 10 phần trăm giá trị chuyển nhượng. Cọc quá thấp thì bên bán dễ bỏ ngang khi có khách trả cao hơn, cọc quá cao thì người mua chịu rủi ro lớn nếu bên bán mất khả năng thực hiện.
Đặt cọc mua đất bằng giấy viết tay có giá trị pháp lý không?
Có, giấy viết tay vẫn có giá trị nếu thể hiện đủ ý chí của hai bên. Nhưng khi xảy ra tranh chấp, giấy viết tay khó chứng minh hơn hợp đồng công chứng, nhất là khi bên kia phủ nhận chữ ký.
Bên bán đổi ý không bán nữa thì lấy lại tiền thế nào?
Theo nguyên tắc chung, bên nhận cọc phải trả lại tiền cọc và một khoản tương đương làm tiền phạt, trừ khi hợp đồng thỏa thuận khác. Nếu bên bán không tự nguyện trả, người mua có thể khởi kiện dân sự. Đây là lý do hợp đồng cần ghi rõ mức phạt và cần có người làm chứng hoặc công chứng.
Đất chưa có sổ đỏ có nên đặt cọc mua đất không?
Rủi ro rất cao và chúng tôi không khuyến khích. Đất chưa có giấy chứng nhận thì chưa đủ điều kiện chuyển nhượng theo quy định, giao dịch dễ bị vô hiệu. Nếu vẫn muốn theo, tối thiểu phải xác minh được nguồn gốc đất và khả năng cấp sổ tại cơ quan quản lý đất đai địa phương.
Cần hỗ trợ kiểm tra pháp lý tại Nghệ An và Hà Tĩnh
Đội ngũ Bất Động Sản Xứ Nghệ hỗ trợ khảo sát thực địa, tra cứu quy hoạch và rà soát hợp đồng đặt cọc miễn phí cho khách hàng khu vực TP Vinh, Nghệ An và Hà Tĩnh. Bạn xem lô của ai cũng được, không bắt buộc phải mua qua chúng tôi.
Tham khảo thêm quỹ sản phẩm đang có tại nhà đất Nghệ An, nhà đất Hà Tĩnh và chung cư Nghệ An.
Hotline tư vấn: 0878.333.332
