Từ ngày 01/01/2026, cả Nghệ An và Hà Tĩnh cùng áp dụng bảng giá đất mới. Nghệ An theo Nghị quyết 35/2025/NQ-HĐND thông qua ngày 12/12/2025, Hà Tĩnh theo Nghị quyết 176/2025/NQ-HĐND thông qua ngày 10/12/2025. Nhiều người vẫn nhẩm tiền sang tên theo con số cũ rồi ngỡ ngàng khi cầm thông báo thuế.
Bài này nói rõ bảng giá đất chi phối những khoản tiền nào, ba tình huống hay gặp ở Vinh và Kỳ Anh, và cách tra đúng con số cho thửa đất của mình.
Mục lục
- Bảng giá đất 2026 ở Nghệ An và Hà Tĩnh căn cứ vào đâu
- Vì sao từ 2026 bảng giá đất ban hành hằng năm
- Bảng giá đất chi phối những khoản tiền nào
- Ba tình huống thực tế ở Nghệ An và Hà Tĩnh
- Tra bảng giá đất đúng thửa đất của mình
- Câu hỏi thường gặp
Bảng giá đất 2026 ở Nghệ An và Hà Tĩnh căn cứ vào đâu
Hội đồng nhân dân tỉnh Nghệ An thông qua Nghị quyết 35/2025/NQ-HĐND ngày 12/12/2025, quy định bảng giá đất các phường, xã trên địa bàn tỉnh. Bên Hà Tĩnh, Nghị quyết 176/2025/NQ-HĐND được Kỳ họp thứ 34 HĐND tỉnh khóa XVIII thông qua ngày 10/12/2025. Hai văn bản cùng có hiệu lực từ 01/01/2026.
Điểm cần nhớ: bảng giá đất được quy định chi tiết tới từng phường, xã và từng vị trí bám đường. Hai thửa cách nhau một con hẻm có thể chênh nhau đáng kể vì khác vị trí. Con số của thửa bên cạnh không dùng thay cho thửa nhà mình được.
Vì sao từ 2026 bảng giá đất ban hành hằng năm
Điều 159 Luật Đất đai 2024 quy định bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xây dựng, trình Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định và được ban hành hằng năm, thay cho chu kỳ 5 năm quen thuộc trước đây. Mốc chuyển đổi rơi vào ngày 01/01/2026.
Thói quen cũ là tra một lần rồi dùng cả nhiệm kỳ. Thói quen đó phải bỏ. Người làm nghề môi giới ở Vinh hay Kỳ Anh giờ cần kiểm tra lại bảng giá đất mỗi đầu năm, giống như cách kế toán cập nhật biểu thuế.
Bảng giá đất chi phối những khoản tiền nào
Theo Điều 159 Luật Đất đai 2024, bảng giá đất là căn cứ tính năm nhóm khoản thu chính:
- Tiền sử dụng đất khi công nhận quyền sử dụng đất hoặc chuyển mục đích sử dụng đất
- Tiền thuê đất trả tiền hằng năm
- Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp
- Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng, cùng lệ phí trước bạ và các khoản phí liên quan đến đất đai
- Giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất đã có hạ tầng
Lệ phí trước bạ và thuế thu nhập cá nhân
Lệ phí trước bạ nhà đất hiện ở mức 0,5% giá trị. Thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản giữ mức 2% trên giá chuyển nhượng, theo Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025 có hiệu lực từ 01/7/2026. Luật này cũng miễn thuế cho trường hợp cá nhân chỉ có duy nhất một quyền sử dụng đất.
Chỗ nhiều người vấp nằm ở khâu khai giá. Hai bên ghi giá hợp đồng thấp hơn giá mua bán thật thì cơ quan thuế vẫn lấy mức trong bảng giá đất làm sàn để tính. Khoản tiết kiệm tưởng tượng biến mất, hồ sơ còn dễ bị giữ lại xác minh thêm vài tuần.
Tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sang đất ở
Đây là khoản nặng nhất và cũng ít người ước lượng đúng. Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở tính trên phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất, theo ba mức:
- 30% phần chênh lệch với diện tích trong hạn mức giao đất ở
- 50% phần chênh lệch với diện tích vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức
- 100% phần chênh lệch với phần vượt quá 1 lần hạn mức
Nghĩa là hạn mức đất ở của địa phương quyết định rất lớn tới số tiền phải nộp. Cùng một mảnh vườn 500 m², hộ ở phường có hạn mức rộng và hộ ở xã có hạn mức hẹp sẽ nộp khác nhau nhiều lần.
Ba tình huống thực tế ở Nghệ An và Hà Tĩnh
Hộ có vườn rộng muốn tách thổ cư cho con. Nhóm này chịu tác động rõ nhất, không phải người mua đi bán lại. Chênh lệch giữa giá đất nông nghiệp và giá đất ở ở vùng ven Vinh hoặc dọc trục Kỳ Anh trong bảng giá đất mới đủ sức làm lệch kế hoạch tài chính của cả gia đình. Nên hỏi cơ quan thuế phần dự tính trước khi nộp hồ sơ chuyển mục đích.
Người mua đất nền dự án đấu giá. Giá khởi điểm đấu giá lấy từ bảng giá đất. Bảng giá tăng kéo giá khởi điểm tăng, tiền đặt trước theo đó cũng tăng. Người tham gia cần chuẩn bị dòng tiền sớm hơn thói quen cũ.
Người bán nhà phố trung tâm. Nếu giá thị trường cao hơn nhiều so với bảng giá đất, thuế vẫn tính theo giá ghi trên hợp đồng công chứng khi giá đó cao hơn mức trong bảng. Ghi thấp không giúp gì mà còn tạo rủi ro pháp lý cho cả hai bên.
Tra bảng giá đất đúng thửa đất của mình
Bốn bước tôi vẫn làm cho khách:
- Xác định đúng tên đơn vị hành chính hiện hành. Nhiều xã, phường đã đổi tên sau sáp nhập, sổ đỏ ghi tên cũ vẫn nguyên giá trị pháp lý nhưng khi tra bảng giá phải dùng tên mới.
- Xác định loại đất trên sổ: đất ở tại đô thị, đất ở tại nông thôn, đất trồng cây lâu năm hay đất trồng cây hằng năm.
- Xác định vị trí thửa đất theo cách phân loại của tỉnh, thường căn cứ khoảng cách tới trục đường chính và bề rộng đường tiếp giáp.
- Đối chiếu phụ lục bảng giá đất kèm theo nghị quyết của tỉnh, không tra qua bài viết tổng hợp trên mạng.
Một hạn chế cần nói thẳng: bảng giá đất không phải giá thị trường. Ở nhiều tuyến tại thành phố Vinh, giá giao dịch thực tế cao hơn khá nhiều so với bảng giá. Bảng giá dùng để tính nghĩa vụ tài chính, không dùng để định giá tài sản khi vay ngân hàng hay khi thương lượng mua bán.
Câu hỏi thường gặp
Bảng giá đất mới có làm tăng giá bán nhà đất không
Không trực tiếp. Bảng giá đất là công cụ tính thuế, phí và tiền sử dụng đất. Giá bán do cung cầu quyết định. Bảng giá tăng làm tăng chi phí giao dịch, phần chi phí đó thường được hai bên chia nhau khi thương lượng.
Sổ đỏ ghi tên xã cũ thì tra bảng giá đất thế nào
Tra theo tên đơn vị hành chính mới tương ứng với vị trí thửa đất. Việc sắp xếp đơn vị hành chính không làm mất quyền sử dụng đất của ai. Khi sang tên, văn phòng đăng ký đất đai sẽ ghi theo tên mới.
Nộp hồ sơ sang tên ở đâu và mất bao lâu
Hồ sơ đăng ký biến động nộp tại Bộ phận Một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai theo Điều 21 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Thời hạn giải quyết không quá 10 ngày làm việc khi hồ sơ đủ giấy tờ.
Có cách nào ước lượng tiền chuyển mục đích trước khi nộp hồ sơ không
Có. Lấy giá đất ở trừ giá đất nông nghiệp trong bảng giá đất tại đúng vị trí thửa, nhân với diện tích, rồi áp tỷ lệ 30%, 50% hoặc 100% tùy phần trong hay ngoài hạn mức. Con số này chỉ để tham khảo, số chính thức do cơ quan thuế xác định.
Cần hỗ trợ tra cứu
Nếu anh chị đang vướng ở khâu nào, để lại vị trí thửa đất và tình trạng sổ, đội ngũ của chúng tôi hỗ trợ tra bảng giá đất và ước lượng chi phí theo từng trường hợp. Xem thêm các tin đăng tại nhà đất Nghệ An và nhà đất Hà Tĩnh. Văn bản gốc có thể tra tại chuyên mục bảng giá đất của Sở Nông nghiệp và Môi trường Hà Tĩnh.
Hotline tư vấn: 0878.333.332
