Nhà tôi ở Nghi Lộc có hơn 300m² đất vườn giáp đường liên xã. Suốt ba năm bố tôi tính chuyển một phần lên đất ở nhưng cứ chần chừ vì sợ tiền sử dụng đất quá cao. Giờ thì khác. Từ ngày 1/1/2026, chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư được giảm tới 70% tiền sử dụng đất theo Nghị quyết 254/2025/QH15, Quốc hội thông qua cuối năm ngoái. Đây là tin vui thực sự cho hàng nghìn hộ dân Nghệ An đang sở hữu đất vườn, đất trồng cây lâu năm xen kẽ trong khu dân cư mà chưa dám làm sổ đỏ đất ở vì chi phí.
Mức giảm cụ thể là bao nhiêu
Trước đây, ai muốn chuyển đất nông nghiệp lên thổ cư phải nộp 100% phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp tại thời điểm được duyệt. Với đất ở TP Vinh, chênh lệch này có thể lên tới vài trăm triệu đồng cho một lô 100m². Nghị quyết 254 chia mức giảm theo ba mốc, tính theo hạn mức giao đất ở do từng địa phương quy định. Trong hạn mức, người dân chỉ phải nộp 30% phần chênh lệch. Vượt hạn mức nhưng không quá 1 lần hạn mức, mức nộp là 50%. Vượt quá 1 lần hạn mức thì nộp đủ 100%, không được giảm.
Nói cách khác, phần diện tích càng gần với mức đất ở tiêu chuẩn của xã, phường thì phí chuyển đổi càng rẻ. Một hộ ở Cửa Lò có 200m² đất vườn, nếu hạn mức đất ở tại phường đó là 180m², sẽ chỉ phải nộp 30% chênh lệch cho 180m² đầu. Phần 20m² vượt hạn mức tính riêng theo mức 50%. Cách chia ba mốc này buộc người làm hồ sơ phải tính toán kỹ trước khi nộp, không thể áng chừng bằng cảm tính.
Ai được miễn hoàn toàn, ai không
Mức giảm 30-50% chỉ áp dụng một lần cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trên một thửa đất. Nếu một hộ đã dùng ưu đãi này cho thửa đất khác rồi, lần chuyển đổi tiếp theo phải nộp đủ 100%. Ngoài ra, nghị quyết còn liệt kê nhiều nhóm được miễn hẳn tiền sử dụng đất, không cần qua bước xác định giá đất: đất phục vụ công trình hạ tầng nông nghiệp, đất xây nhà ở xã hội, đất tái định cư cho người thuộc diện chính sách. Những trường hợp này bỏ qua hẳn thủ tục định giá. Nộp hồ sơ là được xử lý luôn, không phải chờ thẩm định giá đất kéo dài như trước.
Thủ tục và chi phí phát sinh khác tại Nghệ An
Muốn làm thủ tục này, hộ dân vẫn phải nộp đơn xin phép chuyển mục đích sử dụng đất tại UBND cấp xã, phường, kèm giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và trích lục thửa đất. Thời gian xử lý ở Nghệ An thường 15-20 ngày làm việc nếu hồ sơ không vướng quy hoạch. Điểm cần lưu ý: hạn mức giao đất ở khác nhau giữa các phường, xã, có nơi 200m², có nơi chỉ 120m². Trước khi tính chi phí, nên hỏi rõ Phòng Tài nguyên Môi trường thị xã, thành phố hạn mức áp dụng cho đúng khu vực đất của mình, không nên tự ước tính theo cảm tính rồi vỡ mộng khi nhận thông báo nộp tiền.
Tôi cho rằng đây là chính sách đáng làm ngay trong năm 2026, đặc biệt với đất ở TP Vinh và Cửa Lò, nơi giá đất ở cao gấp nhiều lần đất vườn. Nhưng cũng phải nói thẳng một điều: chính sách giảm phí không đồng nghĩa đất nông nghiệp nào cũng chuyển được. Thửa đất phải phù hợp quy hoạch sử dụng đất được duyệt, nằm trong khu vực cho phép chuyển đổi. Nhiều hộ ở vùng ven vẫn bị từ chối vì đất nằm trong quy hoạch đất lúa hoặc hành lang an toàn giao thông, dù rất muốn nộp tiền theo mức giảm mới.
Với những ai đang cân nhắc mua đất vườn để chuyển đổi kiếm lời, nên tham khảo thêm kinh nghiệm tính thuế khi sang tên, chuyển nhượng để tránh phát sinh chi phí ngoài dự kiến, xem thêm tại bài Thuế Chuyển Nhượng Đất 2026. Quy định chi tiết về mức giảm và cách xác định chênh lệch giá đất có thể tra cứu tại LuatVietnam.
Câu hỏi thường gặp
Hạn mức giao đất ở lấy ở đâu để tính?
Mỗi tỉnh ban hành quy định hạn mức riêng theo Luật Đất đai, thường công bố tại quyết định của UBND tỉnh. Nghệ An quy định hạn mức khác nhau giữa TP Vinh, thị xã Cửa Lò và các huyện, nên phải tra đúng văn bản áp dụng cho từng địa bàn.
Ưu đãi giảm 70% áp dụng cho tổ chức hay chỉ hộ gia đình, cá nhân?
Chỉ áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân, mỗi người một lần trên một thửa đất. Tổ chức chuyển mục đích sử dụng đất vẫn tính theo giá đất cụ thể như trước, không được hưởng mức giảm này.
Có phải đóng thêm khoản nào ngoài tiền sử dụng đất không?
Có. Còn lệ phí trước bạ khi cấp lại sổ đỏ ghi loại đất mới, lệ phí đo đạc nếu thửa đất chưa có bản đồ địa chính cập nhật, và một số hộ còn phát sinh chi phí thuê đơn vị trích lục hồ sơ nếu giấy tờ cũ thất lạc.
