Từ đầu năm 2026, câu chuyện giá đất ven hạ tầng TP Vinh được nhắc tới liên tục trên các diễn đàn môi giới, nhất là sau khi tuyến đường Lê Mao kéo dài hoàn tất giải phóng mặt bằng và dự án nâng cấp sông Vinh 178 triệu USD từ Ngân hàng Thế giới bắt đầu triển khai. Nhiều người hỏi tôi một câu giống nhau: đất bám trục hạ tầng mới có thực sự tăng giá bền vững, hay chỉ là sóng ngắn hạn do môi giới thổi lên?
Bài học từ vành đai M25 London và Phố Đông Thượng Hải
Hai ví dụ quốc tế hay được nhắc khi phân tích tác động hạ tầng lên giá đất. Vành đai M25 quanh London, hoàn thành năm 1986, kéo giá nhà dọc tuyến tăng tới 551% trong 30 năm sau đó. Phố Đông Thượng Hải còn ấn tượng hơn: từ một vùng đồng ruộng ven sông Hoàng Phố đầu thập niên 1990, giá đất ở đây tăng hơn 10 lần chỉ sau khi chính quyền Trung Quốc quyết định biến nó thành trung tâm tài chính mới, kéo theo hệ thống cầu, hầm, tàu điện ngầm nối liền Phố Đông với khu trung tâm cũ.
Điểm chung của cả hai trường hợp không phải là con đường tự nó đẩy giá đất, mà là con đường đi kèm một quyết định quy hoạch dài hạn: dân cư, việc làm, dịch vụ đều được kéo về khu vực đó chứ không chỉ có mặt đường đẹp.
TP Vinh đang đi con đường nào với giá đất ven hạ tầng
So với Thượng Hải hay London, quy mô TP Vinh nhỏ hơn rất nhiều, nhưng logic quy hoạch có nét tương đồng. Từ khi mở rộng địa giới hành chính, trục phát triển của thành phố dịch chuyển rõ về phía Nam và dọc sông Lam, thay vì chỉ tập trung ở khu trung tâm cũ quanh chợ Vinh. Ba dự án đáng chú ý nhất hiện nay: đường Lê Mao kéo dài dự kiến đưa vào sử dụng năm 2027, cầu Cao Xuân Huy cùng gói nâng cấp sông Vinh tổng vốn 178 triệu USD hoàn thành cuối năm 2030 (tôi đã phân tích chi tiết dự án này ở bài trước), và tuyến đường 30m nối vào đường Đinh Nhật Thận đang hoàn thiện các hạng mục cuối.
Một dự án shophouse tại khu vực đại lộ Minh Giang rộng 30m đã tung ra 190 sản phẩm đón đầu trục đường này, theo ghi nhận của báo Nghệ An. Đó là tín hiệu cho thấy doanh nghiệp bất động sản đọc được xu hướng dịch chuyển, dù thị trường chung chưa sôi động như giai đoạn 2021-2022.
Rủi ro và giới hạn của bài học quốc tế
Tôi không khuyên ai áp nguyên công thức London hay Thượng Hải vào Vinh. Ba khác biệt cần nhớ. Một, tốc độ tăng dân số cơ học của Vinh chậm hơn nhiều so với Thượng Hải giai đoạn bùng nổ công nghiệp hóa. Hai, nguồn vốn ngân sách cho hạ tầng ở Việt Nam giải ngân theo từng năm, dễ chậm tiến độ so với kế hoạch công bố ban đầu, kể cả với dự án vay World Bank. Ba, thanh khoản đất nền tại các trục mới thường thấp trong 2-3 năm đầu vì hạ tầng chưa hoàn thiện đồng bộ, người mua để ở ít, chủ yếu là nhà đầu tư giữ dài hạn.
Không phải cứ nằm gần trục đường quy hoạch là chắc thắng. Tôi từng gặp khách mua đất theo tin đồn quy hoạch mà không kiểm tra bản đồ 1/500, sau đó phát hiện lô đất nằm trong hành lang bảo vệ công trình, không tách thửa được.
Kinh nghiệm cho người mua đất đón sóng hạ tầng
Ba việc tôi luôn khuyên khách làm trước khi xuống tiền theo tin hạ tầng. Kiểm tra quy hoạch phân khu tại phòng Tài nguyên Môi trường hoặc cổng thông tin quy hoạch của thành phố, không tin lời môi giới. Ưu tiên lô đất đã có sổ đỏ, tránh đất chưa tách thửa dù giá rẻ hơn 15-20%. Và tính toán dòng tiền cho kịch bản xấu nhất: nếu dự án chậm tiến độ 2-3 năm so với công bố, bạn có chịu được áp lực lãi vay không.
Giá đất ven hạ tầng TP Vinh, theo tôi, vẫn còn dư địa tăng trong 5-10 năm tới nếu các dự án lớn không lỡ hẹn tiến độ. Nhưng đây là cuộc chơi dài hơi, không phải lướt sóng vài tháng.
Câu hỏi thường gặp
Đất ven đường Lê Mao kéo dài có nên mua ngay bây giờ không?
Nên khảo sát kỹ pháp lý trước, vì tuyến đường mới hoàn tất giải phóng mặt bằng, chưa thi công xong. Giá hiện tại đã phản ánh một phần kỳ vọng.
Vốn 178 triệu USD nâng cấp sông Vinh lấy từ đâu?
Đây là vốn vay Ngân hàng Thế giới, giải ngân theo tiến độ dự án, dự kiến hoàn thành cuối năm 2030.
