Mua đất giấy viết tay vẫn diễn ra khá nhiều ở vùng nông thôn Nghệ An và Hà Tĩnh, nhất là với đất vườn tách cho con cái hoặc đất mua bán trong họ hàng từ nhiều năm trước. Giấy tay không phải lúc nào cũng vô giá trị, nhưng giá trị tới đâu thì phụ thuộc vào thời điểm ký và hiện trạng sử dụng đất. Bài này nói rõ từng trường hợp.
Mua đất giấy viết tay là gì
Giấy viết tay ở đây là giấy chuyển nhượng quyền sử dụng đất do hai bên tự lập, có chữ ký, đôi khi có người làm chứng, nhưng không qua công chứng hoặc chứng thực của UBND xã phường. Luật Đất đai quy định hợp đồng chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực, nên về nguyên tắc giấy tay không đủ điều kiện để làm thủ tục sang tên.
Điểm khiến nhiều người nhầm là giấy tay vẫn có thể được tòa án công nhận trong một số tình huống. Công nhận giao dịch và sang tên được sổ là hai chuyện khác nhau.
Bốn tình huống mua đất giấy viết tay thường gặp
1. Đất đã có sổ đỏ, giấy tay lập gần đây
Đây là trường hợp rủi ro cao nhất. Đất đã có sổ thì hoàn toàn đủ điều kiện ra công chứng, việc hai bên chọn viết tay thường vì muốn né thuế phí, hoặc vì bên bán chưa toàn quyền định đoạt. Người mua đất giấy viết tay trong tình huống này gần như không có cơ sở yêu cầu sang tên.
2. Đất chưa có sổ, sử dụng ổn định từ trước năm 2008
Với đất sử dụng ổn định lâu năm, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch, hộ đang sử dụng có thể được xem xét cấp giấy chứng nhận lần đầu. Giấy tay lúc này đóng vai trò chứng cứ về nguồn gốc sử dụng, không phải căn cứ sang tên. Thủ tục nộp tại UBND xã phường nơi có đất.
3. Giấy tay lập trong giai đoạn 2008 đến 2014
Giai đoạn này nhiều xã ở Nghệ An và Hà Tĩnh vẫn xác nhận mua bán bằng giấy tay. Hồ sơ có xác nhận của cán bộ địa chính hoặc trưởng thôn sẽ thuận lợi hơn khi làm giấy chứng nhận. Không có xác nhận nào thì phải chứng minh quá trình sử dụng bằng biên lai thuế đất, hộ khẩu, hoặc lời khai của người sống lâu năm quanh đó.
4. Một phần diện tích tách ra từ thửa lớn
Trường hợp hay gặp nhất và cũng rắc rối nhất. Bên bán cắt 100 mét vuông từ thửa 500 mét vuông, viết giấy tay, người mua vào xây nhà. Vướng ở chỗ thửa gốc chưa tách, sổ vẫn đứng tên bên bán, và diện tích tách ra có khi không đạt diện tích tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của tỉnh.
Rủi ro khi mua đất giấy viết tay
Rủi ro lớn nhất là bên bán đem chính thửa đất đó bán tiếp cho người khác bằng hợp đồng công chứng. Người có hợp đồng công chứng sẽ được sang tên, còn người cầm giấy tay chỉ còn cách kiện đòi lại tiền.
Rủi ro thứ hai là thừa kế. Chủ đất mất, các đồng thừa kế không thừa nhận giấy tay do cha mẹ ký. Tranh chấp loại này kéo dài nhiều năm là chuyện bình thường.
Thứ ba, đất giấy tay rất khó thế chấp vay ngân hàng và khó bán lại đúng giá. Chênh lệch giữa lô có sổ và lô giấy tay cùng vị trí ở Nghệ An thường không nhỏ, và khoản chênh đó chính là phần rủi ro người mua gánh.
Cách xử lý khi đã lỡ mua đất giấy viết tay
Việc đầu tiên là xác định thửa đất đang đứng tên ai và có đang thế chấp không. Mang số thửa, số tờ bản đồ tới Văn phòng đăng ký đất đai để tra cứu. Bước này làm trước tất cả những bước sau.
Nếu bên bán còn sống và hợp tác, cách gọn nhất là làm lại hợp đồng chuyển nhượng có công chứng, coi như giao dịch trước đó là thỏa thuận đặt cọc. Chi phí phát sinh thêm nhưng đổi lại là một hồ sơ sạch.
Nếu bên bán không hợp tác hoặc đã mất, phải nhờ tòa án công nhận giao dịch. Chuẩn bị trước: giấy tay bản gốc, biên nhận tiền, ảnh hiện trạng sử dụng qua các năm, lời khai của người làm chứng. Càng nhiều chứng cứ về việc sử dụng liên tục thì càng thuận lợi.
Với đất chưa có sổ, hướng đi là nộp hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận lần đầu, dùng giấy tay làm chứng cứ nguồn gốc. Quy định chi tiết về điều kiện cấp giấy tham khảo trên Luật Đất đai, còn hồ sơ cụ thể thì hỏi trực tiếp cán bộ địa chính xã phường vì mỗi địa phương có hướng dẫn riêng.
Trước khi ký giấy tay, hỏi bốn câu này
Thửa này đã có sổ chưa. Sổ đang đứng tên ai, có đủ chữ ký của vợ chồng và các đồng sở hữu không. Đất có đang thế chấp hay bị kê biên không. Diện tích định mua có đạt mức tối thiểu để tách thửa không.
Bốn câu này trả lời được thì phần lớn rủi ro đã lộ ra. Nếu bên bán tránh né bất kỳ câu nào, tốt nhất dừng lại. Xem thêm bài đặt cọc mua đất: 5 thứ phải kiểm tra và danh sách nhà đất Nghệ An đang bán.
Câu hỏi thường gặp về mua đất giấy viết tay
Giấy viết tay có công chứng được không?
Không công chứng ngược lại được. Phải lập hợp đồng chuyển nhượng mới, hai bên cùng ký tại tổ chức công chứng.
Có người làm chứng thì giấy tay mạnh hơn không?
Có giá trị chứng cứ tốt hơn khi ra tòa, nhưng vẫn không thay thế được công chứng để sang tên.
Đất giấy tay xây nhà được không?
Xin phép xây dựng cần giấy tờ về quyền sử dụng đất, nên thường không được. Thực tế nhiều hộ vẫn xây, và đó là rủi ro riêng của họ khi có tranh chấp hoặc giải tỏa.
Mua đất giấy viết tay rồi bán lại được không?
Chỉ bán lại được bằng giấy tay tiếp, người mua sau chịu đúng rủi ro như người trước, nên giá bán thường thấp hơn mặt bằng chung.
Nói ngắn gọn
Mua đất giấy viết tay không phải lúc nào cũng mất trắng, nhưng luôn là lựa chọn kém an toàn hơn hẳn so với hợp đồng công chứng. Nếu khoản tiết kiệm được chỉ nằm ở thuế phí, phần tiết kiệm đó rất nhỏ so với rủi ro. Cần người xem giúp hồ sơ trước khi ký, anh chị gọi 0878.333.332.
